I 4 controlli che devi assolutamente verificare PRIMA di mettere in vendita la tua casa, se NON vuoi sborsare il doppio della caparra più i danni

Sei sicuro oltre ogni ragionevole dubbio di poter vendere casa in sicurezza?

Lascia che mi spieghi meglio.

Mi ritrovo quasi sempre a spiegare ai miei clienti l’importanza dei controlli che devono fare assolutamente PRIMA di mettere in vendita l’immobile. E per “prima” intendo:

  1. Prima ancora di attaccare un cartello…
  2. Prima di dirlo agli amici…
  3. Prima di parlarne con i colleghi di lavoro.

Dopo potrebbe essere troppo tardi. 

Anche un minuto di esitazione potrebbe costarti molto, molto caro.

Sia in termini di soddisfazione dei tuoi desideri, sia in termini economici.

Il danno che si può generare è enorme e la stragrande maggioranza delle persone che vuole vendere casa NON ha idea di cosa si tratti. E non parlo semplicemente di chi vuole vendere in autonomia, ma anche di chi si è rivolto ad agenti immobiliari.

A questo proposito, voglio raccontarti brevemente la vicenda di Patrizia.

Anche lei, infatti, si è scontrata con tutti i problemi di burocrazia, postille e scocciature che sono certo tu conosca. Tuttavia, è riuscita a vendere la propria casa risolvendo in anticipo tutti i problemi che avrebbero potuto metterle i bastoni tra le ruote.

Patrizia abitava su un’intera bifamiliare – un appartamento sopra e uno sotto – il rustico al piano seminterrato e il giardino tutto intorno. Una casa grande. Purtroppo le situazioni  della vita cambiano e l’immobile era diventato fin troppo importante da gestire a causa delle sue dimensioni. Troppe spese di riscaldamento, tanta manutenzione e tante tasse da pagare.

L’iter è iniziato come sempre.

Prima di preparare il piano di marketing per la vendita della casa, di studiare quale fosse la promozione specifica che consentirà di concludere l’affare e prima ancora di rispondere all’UNICA domanda che i clienti fanno sempre – ovvero “quanto vale il mio immobile?” – ho seguito il mio “metodo di vendita immobiliare”, conducendo le prime indagini.

  1. La casa è intestata a te? Sei l’unica proprietaria? 
  2. Esistono ipoteche? Vincoli? Servitù? Pesi? 
  3. Possiedi una copia del certificato di agibilità?
  4. Possiedi una copia della concessione edilizia?
  5. La casa è conforme all’ultimo progetto approvato dal Comune di Foligno? 
  6. La planimetria catastale è corrispondente alla casa? 

Queste domande sono solo una piccola parte del mio “metodo di vendita immobiliare”. Rientrano nella parte iniziale, nella fase “prima” di mettere in vendita la casa.

Qui sotto trovi le risposte di Patrizia. O meglio, ciò che Patrizia credeva fosse vero riguardo alla casa in cui aveva vissuto per decenni.

  • Certo che casa è intestata a me!
  • Ipoteche? No, non ce ne sono.
  • Ci abitiamo da quaranta anni. Certo che abbiamo l’agibilità!
  • Ovvio che casa è conforme all’ultimo progetto approvato in comune.
  • Anche la piantina di casa è perfetta. Dovrei averne una copia.

A fronte di queste affermazioni, ho iniziato le mie indagini, scoprendo una situazione completamente diversa.

Non ti sto ad elencare nel dettaglio ciò che NON funzionava, ma per ogni singolo punto sbucava immancabilmente un problema da risolvere. E ogni singolo problema – anche da solo – era sufficiente per impedire a Patrizia di redigere l’atto dal notaio. 

Immagina se avesse messo in vendita l’immobile dando tutto per buono e senza verificare nulla. Senza
nemmeno una copia nel cassetto di ogni documento che le sarebbe servito per stipulare l’atto notarile di vendita in tutta tranquillità.


Avrebbe accettato una proposta e una caparra per poi ritrovarsi dal notaio impossibilitata a fare la vendita

Non solo NON avrebbe risolto i problemi, ma se ne sarebbero aggiunti altri ancora più gravi. Rischiava di generare un danno enorme. Rischiava di dover restituire al potenziale acquirente il doppio della caparra… oltre ai danni!

Per fortuna con Patrizia si è risolto tutto. Ho individuato questi potenziali rischi PRIMA di mettere in vendita l’appartamento, guadagnando tutto il tempo per sistemarli.

Quando siamo andati dal notaio, era tutto perfettamente in regola e Patrizia ha potuto vendere l’appartamento in tutta tranquillità.

E pensare che – nei mesi che ci sono serviti per risolvere tutti i problemi burocratici – Patrizia ha ricevuto più volte la telefonata di altri agenti immobiliari che esclamavano: “Ho un cliente interessato a casa tua. Può fare l’atto anche immediatamente”. E tutto senza aver fatto nessun controllo mentre lei, in assoluta buona fede, pensava di poter tranquillamente consegnare le chiavi di casa e incassarne il relativo assegno semplicemente andando a firmare l’atto di compravendita dal notaio.

Come vedi, il rischio è che nessun agente immobiliare si prenda la briga di darti queste informazioni… perché spesso nemmeno l’agente stesso si preoccupa di effettuare questi controlli PRIMA che le trattative proseguano.

A volte si limita a dare un’occhiata rapida e superficiale, dopo aver fatto incassare una caparra al venditore di casa insieme alla sottoscrizione di un preliminare di compravendita.

Purtroppo, però, anche in questo caso rischia di essere troppo tardi.

E se non hai fatto tutti i controlli, puoi solo sperare che vada tutto bene e che non ci siano intoppi.

D’altra parte, non è colpa tua.

Tu non sei un esperto di compravendita di case.

Non è il tuo lavoro, ci mancherebbe altro.

E anche se hai comprato pochi anni fa devi sapere che le regole sono cambiate (per fortuna), ri-cambiate e cambieranno ancora.

Sarà sempre così e più veloce sarai ad accogliere queste modifiche, meno resterai vittima di brutte sorprese se vorrai vendere il tuo immobile.

Troppo spesso vedo colleghi o privati che si aggirano sperduti per gli uffici pubblici alla ricerca di documenti.

Li trovo al catasto… all’archivio notarile… in Comune.

Ma se non trovi i documenti che cerchi, cosa succede?

(E sappiamo entrambi quanto sia invitante gettare la spugna, dopo il quarto o quinto ufficio visitato…).

Sei al corrente dei rischi che corri?

Se stringi un accordo con la persona che vuole comprare casa tua e poi non sei in grado di fare l’atto dal notaio nei tempi concordati, sei cosciente del danno provocato?

Potresti ritrovarti a pagare il doppio della caparra più i danni che il tuo acquirente riesce a dimostrare di aver subito. Lo stesso pericolo che stava per abbattersi su Patrizia e la sua famiglia.

Non sono questi i tempi in cui puoi mettere a repentaglio la tua tranquillità emotiva, familiare – ed economica – per non essere stato abbastanza previdente.

Immaginati mentre spieghi a tua moglie e ai tuoi figli che – non solo non andrete a vivere nella casa che tutti state sognando… quella che avete visto pochi giorni fa, quella con il giardino dove potrai installare una piscina per far giocare tuo figlio col cane e magari dove far nascere un altro figlio… dovrai anche spiegare che non sai cosa inventarti per ridare all’acquirente il doppio della caparra più i danni che è riuscito a dimostrare.

E che danni potrà mai dimostrare di aver subito? 

Ti sei fatto questa domanda, vero?

Una grande percentuale di chi sta vendendo adesso lo fa per ricomprare, esattamente come stai facendo tu.

MA… Se anche lui ha concluso un accordo per la vendita del suo immobile ecco che al tuo “doppio della caparra” si aggiunge anche il suo “doppio della caparra”.

Ecco perché è davvero così importante effettuare tutte le verifiche prima ancora di spargere voce che hai intenzione di vendere casa. È questione di garantire la sicurezza tua e della tua famiglia.

Ricapitolando.

Prima di iniziare a vendere casa questi sono i controlli che devi assolutamente fare:

  1. Titolo di Proprietà;
  2. Ipoteche, vincoli, servitù, pesi, pregiudizi ecc.;
  3. Abitabilità e concessione edilizia;
  4. Conformità urbanistica e catastale.

La parte peggiore è che moltissimi agenti immobiliari credono che spetterà al notaio recuperare e sistemare tutti questi documenti. Purtroppo, però, quando si arriva davanti alla scrivania del notaio, non c’è più molto tempo per rimediare.

Esistono altri controlli da fare? Purtroppo sì. E nei prossimi articoli mi occuperò di sbrogliare per te questioni complicatissime come l’attestato di prestazione energetica,  la certificazione degli impianti, la concessione contributiva per gli interventi di ripristino e miglioramento sismico post terremoto del ’97 e molti altri paroloni complicati.

È sempre possibile risolvere i problemi burocratici e amministrativi?

Voglio essere completamente sincero con te.

No, non è tutto sempre risolvibile. 

Non sono rari i casi in cui ci accorgiamo insieme ai clienti che la vendita risulta impossibile. Ti faccio l’esempio più frequente e meno grave. (quindi immagina gli altri…)

Fino a pochi anni fa era possibile stipulare l’atto dal notaio senza allegare le piantine della casa. Oggi non è più possibile. Anzi, all’atto di compravendita il notaio chiede alle parti se la casa corrisponde esattamente al disegno riportato in piantina e se la risposta è un sonoro NO, ci si alza e si va via senza concludere la vendita.

Proprio per evitare di arrivare a queste situazioni estreme, in oltre 20 anni di esperienza nell’immobiliare ho creato e perfezionato un “metodo di vendita immobiliare” che tutela sia l’acquirente sia il compratore. Si tratta di un metodo che perfeziono e integro costantemente con le nuove leggi e tutte le nuove esperienze che vivo ogni giorno come professionista del settore immobiliare.

Se vuoi scoprire come dribblare tutti i pericoli che si possono piazzare tra te e la vendi
ta della tua casa, l’unica via è affidarsi a un metodo testato e rodato. Come quello che ha aiutato Patria e Alessia&Diego.

Grande professionalità…. mi sono affidata a lui per la vendita di una porzione del mio immobile…… ha risolto gli innumerevoli intoppi legali e burocratici con serietà ….. affiancandomi in tutto il percorso ….. sollevandomi e sostenendomi ….. nei momenti di sfiducia …. ha risolto la vendita con successo curando ogni particolare ….. Ancora GRAZIE

Patrizia Peppoloni

Senza Giacomo non avremmo potuto dare la casa che sognavamo alla nostra famiglia, o almeno sarebbero trascorsi un paio di anni in più, ad andare bene.……………………….

Cosa c’era che non andava prima? Prima non conoscevamo tutti i problemi che avrebbero compromesso la vendita della nostra “vecchia” casa, o almeno, per quelli che conoscevamo, ne ignoravamo la portata. Abbiamo pensato: che ci vorrà mai a venderla?

Avevamo comprato la vecchia casa nel 2011 con un’altra agenzia ed era rimasta in sospeso una pratica nel Comune di Foligno. Il venditore ci aveva rassicurato che l’avrebbe chiusa in brevissimo tempo e a riprova della loro parola quest’impegno era stato inserito nell’atto di compravendita stipulato con il notaio. …………..

E come sempre avviene in Italia, cosa sarà mai successo dopo? Che siamo dovuti andare dall’avvocato! …….

C’era solo una pratica da chiudere? Il problema era solo questo? Per carità, piove sempre sul bagnato. Abbiamo anche trovato dell’altro. Come ci ha spiegato Giacomo prima le normative erano “leggermente” diverse, ora l’atto il notaio non ce lo avrebbe potuto stipulare. La casa non si sarebbe potuta rivendere.

Difficile capire che un pezzo di carta, o due, possono impedirti di vendere una casa comprata da poco, con un mutuo stipulato anch’esso da poco. …………………

Giacomo ci ha indicato la strada da seguire e le azioni da intraprendere per risolvere i problemi burocratici. Problemi che sembravano irrisolvibili per il precedente proprietario.

Dopo che ci ha aiutato a risolvere questi problemi ci ha venduto casa al terzo appuntamento. Come ha fatto non l’ho ancora capito, visto che si parla tanto della crisi delle case.

Inoltre ci ha assistito anche nell’acquisto della nuova casa anche se non l’abbiamo comprata con lui …………  Non ci ha mai lasciato soli.………………………..

Diego Cimarelli

Dimentica per sempre l’incubo della burocrazia che ti blocca la vendita per MESI – mentre vieni inghiottito da decine di uffici nel disperato tentativo di recuperare i documenti di cui hai bisogno.

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