“Come va il mercato immobiliare?”

di seguito l’articolo pubblicato sulla Gazzetta di Foligno del 11 febbraio 2024

È il mio primo articolo sulla Gazzetta di Foligno e, visto che è “d’obbligo” fare questa domanda quando si incontra un amico agente immobiliare, ho pensato che fosse d’obbligo partire da qui. D’altronde, noi Italiani siamo un popolo di Santi, poeti, navigatori e… amanti del mattone.

Nel corso del 2023 abbiamo più volte sentito che il il numero di vendite è in forte recessione. Ho più volte sentito notai affermare che si viaggia su un meno 30% di mutui in meno.

L’Agenzia delle Entrare, nel rapporto dell’osservatorio del mercato immobiliare (OMI) relativo al terzo trimestre 2023 rileva un trimestre in miglioramento, seppur negativo. – 12,6% per il Centro Italia.

A Gennaio la FIAIP, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti, nel Convegno tenuto a Todi ha individuato la diminuzione nel – 18%.

Dovremo aspettare maggio per avere la pubblicazione OMI relative all’intero anno 2023 e conoscere così i dati reali e precisi. 

Letti così, questi dati sono recessione nera, ma non è così e per comprenderlo bisogna andare oltre e conoscere lo scenario in maniera leggermente più ampia.

Ora te lo spiego. Per farlo prendiamo ad esempio i numeri del mercato di Foligno, ma il ragionamento vale in tutta Italia.

Escludendo dati e periodi  “anomali” (come il 2020 Covid) nel nostro Comune si vendono di media 470 immobili residenziali l’anno (appartamenti, ville, villette ecc. ecc.)

Questo dato è da tenere a mente, è fisiologico e intrinseco del tessuto socio economico del nostro territorio.

La necessità di nuove abitazioni è un dato stabile. Non attiriamo lavoratori da altre città e i figli non crescono da un giorno all’altro.

Eppure nel 2021 e nel 2022 siamo rimbalzati post covid a 635 e 710 vendite. In due anni sono state fatte le compravendite di tre anni. Già questo deve tranquillizzare sulla naturale flessione attuale. Dobbiamo immaginare il mercato, semplificandola,  come una curva sinusoidale fatta di cicli che salgono e scendono. Ma è il perché c’è stato questo incremento ad essere interessante.

  1. le 40 vendite fatte in meno nel 2020 a causa del lockdown sono state recuperate nel 2021;
  2. l’incentivo del 110%, dopo l’avvio scettico in un pessimistico 2020, è esploso nel 2021 e nel 2022, incentivando fortemente l’acquisto di case. Ma di case particolare, quelle da ristrutturare. Case che prima del 110% si vendevano con tempistiche molto superiori alla media, case che erano sul mercato da due, tre o quattro anni (quando il tempo medio di vendita rilevato dall’agenzia delle entrate è di circa 8 mesi);
  3. A dare ulteriore spinta ad un mercato già in una “innaturale” crescita si sono aggiunte due leve. La scadenza del 110% e i incredibilmente particolarmente bassi, che si sapeva si  sarebbero rialzati nel 2023. 

Nel 2023, oltre ad essersi esaurita la spinta del 110%, il forte rialzo dei tassi dei mutui e l’aumento dei costi dei beni primari come metano da riscaldamento e corrente hanno generato uno stato d’animo pessimistico che ha inciso sullo slancio all’acquisto. 

La mia previsione è che quando uscirà il bollettino annuale dell’agenzia dell’entrare, tra aprile e maggio, le compravendite saranno sotto alle 500 (anche di molto) e i telegiornali e quotidiani nazionali batteranno notizie di un catastrofico -30%, che catastrofico non è se sappiamo che nei due anni precedenti sono stati consumati tre anni di vendite.

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