Cosa sono le visure catastali, perché sono fondamentali nella compravendita e perché alle volte l’agenzia non vuole dartele

Perché a volte l’agenzia non vuole fornirti le visure catastali?

Prima di rispondere a questa domanda che ho visto fare in alcuni forum e siti di imobiliare, devo fare una piccola premessa.

L’unica vera risposta da dare a questa domanda è:

“Che ne so! O sono pazzi, o sono stupidi”. Davvero.

La realtà è che non dovrebbe esistere al mondo che l’agenzia immobiliare non ti fornisce su tempestiva richiesta le visure catastali dell’immobile.

Ciò detto, mi sono interrogato su come mai questo accade così spesso, finchè non mi ci sono trovato coinvolto direttamente, in questo modo di fare strano delle agenzie.

In che modo? Ecco che ti racconto cos’è successo.

Quando Cinzia mi ha detto:

“Sai Giacomo, ho visto una casa molto interessante, quella di Michele…. l’ho vista due volte con l’agenzia XYZ ma sono venti giorni che non riescono a darmi la visura catastale! Questa cosa mi crea forti dubbi”

Cinzia come avrai capito, è una ragazza che cercava di comprare casa (lo so, in questo blog si parla in genere di vendere case, ma credo che fare chiarezza su un concetto che dovrebbe essere la base sia importante anche per te che vuoi vendere).

Dicevo, quando Cinzia mi ha detto questo io sai cosa ho fatto?

“Ecco la visura catastale Cinzia, già che c’ero ti ho fatto anche la visura ipotecaria – se hai bisogno di altro trovi tutte le informazioni per fare da sola scaricando la mia guida [all’epoca era quella vecchia] sul mio blog www.giacomobrandi.com”

Io ti posso garantire che non che sono stato rapito dagli alieni dell’immobiliare che svelano i Sacri Segreti della compravendita di case.

Nè ti assicuro che sia incredibilmente brillante e stratosfericamente efficiente come una sorta di Mister Tesla dell’immobiliare.

Semplicemente, quando la richiesta è una richiesta semplice, a maggior ragione io do una risposta immediata, semplice e efficace!

E così le ho tirato fuori le visure! E basta! Non serviva fare chissà che salti mortali.

(Sai come è finita?  Cinzia ha comprato casa da Michele senza bisogno dell’agenzia, ha fatto tutto da sola. “E ci mancherebbe”, penserai te. E io? Io ho preso da lei l’incarico di vendergli due appartamenti (che poi ho puntualmente venduto).

Cinzia un “paio” di volte mi ha chiesto:

“ma come mai loro in tre settimane non mi hanno fatto la visura catastale e tu nel tempo in cui mi “lamentavo mi hai fatto sia la visura catastale e sia la visura ipotecaria?”

E così me lo sono chiesto anche io, visto che (e questo forse non lo sai, e di certo nessun’altra agenzia di quelle che ti sta nascondendo le visure verrà a dirtelo) i rischi di questa imperizia dell’agenzia sono notevoli. Veniamo quindi al punto.

Innanzitutto cos’è la visura catastale e la planimetria catastale?

La visura catastale è in sostanza un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate  contenente i dati principali di un immobile in Italia. Nella visura catastale c’è  foglio, particella (o mappale) e subalterno del Comune di appartenenza; un terreno da foglio e particella (o mappale).
Vediamo anche la differenza tra visura e planimetria:

  • la visura catastale riguarda gli elementi identificativi del bene e degli intestatari;
  • la planimetria catastale riguarda la rappresentazione grafica.

Lo so, la spiegazione tecnica della visura è una cosa noiosa oltre che sganciata dalla realtà, e non ti spiega i vari disastri che un errore catastale può generare.

Ad esempio come fare saltare una vendita chiusa con la conseguente restituzione del doppio della caparra più i danni (questo è uno dei rischi che corri).

Eppure era necessario innanzitutto chiarire di cosa stessimo parlando.

La prima cosa importante che devi tenere a mente sempre

Per te è importante sapere che anche se sulla visura ci può essere il nome del proprietario, o dell’usufruttuario, non c’è nessun valore legale di proprietà.

Ossia non è idoneo per dimostrare chi è il proprietario.

Questo significa che anche se è indicato nella visura un proprietario, potrebbe non corrispondere alla realtà.

A cosa servono?

Il catasto ha principalmente la funzione di quantificare le tasse da pagare su un bene immobile (terreno o edificio).

Ma visura (e planimetria) catastale in realtà ti dà tutta una serie di informazioni, tra cui:

  • se è regolarmente iscritta al Catasto;
  • come viene rappresentata graficamente;
  • se l’indirizzo è corretto;
  • se sono riportati correttamente i trasferimenti di proprietà.

Perché sono fondamentali per la vendita?

Dal 1º luglio 2010 è obbligatorio, in sede di atto notarile di compravendita, attestare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali. All’atto verrà poi allegata la planimetria catastale sottoscritta da chi vende, da chi compra e dal notaio.

Che cosa rischi? Quali sono le conseguenze del non averle o se sono sbagliate?

Se decidi di comprare o vendere una casa, e:

  • non sei in possesso delle visure catastali;
  • sono incomplete (magari manca un usufruttuario o il coniuge in regime di comunione dei beni);
  • sono difformi (tipo il codice fiscale del venditore è sbagliato);
  • o palesemente errate (magari il precedente proprietario è deceduto e gli eredi se la stanno prendendo comoda);
  • o peggio ancora la planimetria catastale è difforme rispetto allo stato dei luoghi (e dei progetti approvati dal Comune).

nell’ipotetico caso in cui il notaio, per uno strano e misterioso motivo, non si accorge di uno di quei difetti, devi sapere che l’atto di compravendita con cui si trasferisce la proprietà di casa a fronte di un tot di euro è nullo.

“Ma quindi succede che i notai stipulano anche con delle difformità catastali?” – Si, succede che le parti (il venditore e l’acquirente) si mettono d’accordo e nascondo la verità al notaio tra l’altro mentendo in un atto pubblico.

E tu, venditore, hai pensato di aver trovato la soluzione veloce, indolore e a cui nessuno mai aveva pensato…. ma sai cosa significa che l’atto è nullo?

Nullo significa che l’acquirente può, in qualsiasi momento (sempre, anche dopo 10, 20 o 30 anni – cioè senza limiti di tempo), chiedere in tribunale l’annullamento della compravendita e vedersi restituire l’intero importo pagato oltre i danni (enormi), interessi, spese ecc. ecc. e magari tu, che gli hai venduto casa, con quei soldi ne hai acquistata un’altra che adesso ti vedrai costretto a vendere per pagare i danni.

Puoi farla da solo?

Possono essere abilitati a richiedere le visure catastali in molti (agenti immobiliari, periti iscritti agli albi, notai, geometri, ingegneri, architetti, commercialisti e molti altri) e la possono richiedere per qualsiasi immobile al costo irrisorio di 90 centesimi mentre la planimetria catastale può essere richiesta solo da geometri, ingegneri, architetti (oltre i notai) se in possesso di delega scritta da parte del proprietario e di specifica autorizzazione alla privacy.

Se sei proprietario di un immobile (o di un terreno), comproprietario o titolare di un diritto reale di godimento (tipo il diritto di superficie, usufrutto, uso di abitazione) puoi  effettuare gratuitamente la visura catastale, ipotecaria ed estrarre la planimetria catastale sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Puoi sanare la situazione – è la fine del mondo?

No, non è la fine del mondo. Nella maggior parte dei casi basta affidarsi ad un bravo tecnico. Non starò qui a spiegarti le varie tipologie di attività da fare per sanare le difformità.

Ti basta sapere che la stragrande maggioranza dei problemi, se presi con larghissimo anticipo, possono essere sanati.

Conclusioni

Mi sarei fatto questa domanda fino ad un paio di anni fà, quando ancora cercavo di giustificare e aiutare i colleghi meno fortunati credendo che difendere la categoria sia la cosa più ovvia da fare (e anche perché da bravo “sentimentale” non riuscivo a non difendere un collega).

Dai, mi dicevo, avrà avuto una giornata pesante! Magari a casa qualcuno sta male, la moglie o la fidanzata lo stressa con chissà quali paturnie.

Anche lui combatte, come me, una guerra ogni giorno, devo difenderlo.

Quando sentivo di un’uscita infelice di un altro agente immobiliare cercavo sempre di mettermi nei suoi panni.

Oggi non è più così. Ed è per questo che voglio metterti in guardia da tutti quegli agenti che:

  • dicono che i clienti hanno le idee confuse;
  • vanno affermando che non serve risolvere i “difetti e i problemi” sulle case prima di metterle sul mercato;
  • controllano se i documenti sono in regola solo dopo che ha passato l’acconto di casa al venditore;
  • dicono che non bisogna raccogliere, catalogare e tenere aggiornate le richieste dei clienti che cercano casa da comprare  perché “tanto poi cambiano sempre idea”;
  • ancora scrivono sugli annunci “casa composta da….” [e già che ci sei mettici pure “quattro muri per stanza, otto porte, dodici finestre e un citofono”];
  • Ci impiegano una vita e mezza a darti le visure catastali.

E’ a loro che devi stare attento.

P.S.:  A questo proposito, se vuoi conoscere un sistema che ti permette di vendere casa in 120 giorni senza svalutarla, senza curiosi che girano per casa e senza avere seccature come queste appena viste puoi richiedere gratuitamente il report nuovo che ho appena finito di scrivere compilando i campi cliccando ➜ qui

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