La prima causa di svalutazione nella vendita di casa: il prezzo sbagliato.

Esistono diversi metodi per individuare il prezzo di vendita di casa, molti dei quali si basano su approcci tecnici.

Quella “tecnica”, basata sul costo medio al metro quadro come rilevato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’OMI fornisce un valore medio basato sulle vendite effettuate negli ultimi sei mesi, senza distinzione di stato (nuovo o da ristrutturare) e senza conoscere i dettaglio interno.

Esistono inoltre metodologie per le banche, le quali integrano la perizia tecnica con un’analisi comparativa di immobili simili, sia in vendita che già venduti. È importante sapere che, nonostante similitudini, ogni immobile è unico.

Un altro approccio è rappresentato dalle valutazioni effettuate dalle agenzie immobiliari, basate sul “sentiment” del mercato, ovvero un giudizio che deriva dalla conoscenza del mercato.

Queste metodologie, tuttavia, presentano limitazioni significative per due ragioni principali: 1) La varietà di fattori che influenzano il prezzo di un immobile è ampia. I metri sono solo uno di questi fattori e ne rappresentano una semplificazione eccessiva. 2) La considerazione delle caratteristiche di un immobile come meri numeri ignora i desideri e le necessità che l’acquirente spera di soddisfare con l’acquisto.

In sintesi, gli acquirenti sono interessati non tanto alle specifiche caratteristiche dell’immobile, quanto ai benefici, desideri e aspirazioni che l’immobile è in grado di soddisfare.

Combinando questi sistemi con un quarto approccio si riesce ad ottenere una previsione di prezzo accurata.

Ti premetto che il vero ostacolo consiste nell’identificare il tipo di acquirente per cui l’immobile rappresenta un’opzione desiderabile (gergalmente detto “l’amatore”).

Ecco un metodo accessibile. Prima però 3 errori che vengono sempre fatti.

A) È necessario confrontare solo immobili equivalenti, solo quelli che un acquirente potrebbe acquistare alternativamente.

B) La misurazione dell’immobile deve essere eseguita personalmente, la superficie riportata sulla visura catastale tiene conto anche dei muri e degli accessori (torniamo ai vizzi dei metri).

C) È fondamentale non valutare l’immobile nello stato attuale, ma considerarlo nel suo potenziale dopo averlo preparato per la vendita, correggendone i difetti che si accumulano in una casa abitandola.

Per stabilire il prezzo corretto, si dovrebbero seguire questi passaggi:

  • Nonostante i suoi limiti, i dati forniti dall’OMI restano un punto di partenza da usare in assenza dei dati che seguono.
  • È utile analizzare le vendite simili avvenute negli ultimi nove mesi, utilizzando i dati disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate o attraverso servizi online specializzati.
  • Considerare le altre proprietà in vendita nel mercato, confrontandole accuratamente con il proprio immobile.
  • È cruciale valutare la domanda di mercato specifica per immobili simili al proprio e il massimo prezzo di vendita sostenibile dagli acquirenti.

Infine, è importante ricordare che la fase iniziale di messa in vendita è cruciale, poiché l’effetto novità può suscitare un interesse immediato negli acquirenti potenziali.

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