Sei sicuro di conoscere il reale prezzo di vendita casa tua?

 

Sei sicuro di conoscere realmente il massimo prezzo che puoi incassare dalla vendita di casa tua?

Individuare quale sarà il prezzo di vendita di casa è un’operazione complessa, esistono però dei metodi pratici che anche tu puoi utilizzare in autonomia e oggi te ne illustrerò alcuni.

 

Di’ la verità! Posso affermare con un certo grado di sicurezza che una domanda ben precisa stia campeggiando al centro della tua mente fin dal momento in cui hai deciso di vendere.

Quale sarà il vero prezzo di vendita di casa mia?

Magari ti sei già rivolto ad alcuni agenti immobiliari, a tecnici (geometri, ingegneri o architetti) oppure a imprese edili – e hai ricevuto valutazioni diverse tra di loro anche di importi superiori al 30%.

E magari ti hanno anche convinto che valutare un immobile sia un gioco da ragazzi. D’altronde, ogni figura a cui ti sei rivolto ti ha fornito la sua valutazione all’istante. Uno sguardo veloce a casa, due secondi per [far finta di] rifletterci ed ecco pronta la valutazione.
Mi scommetto la camicia che qualcuno è anche arrivato a valutarti casa per telefono, senza averla mai vista.

Ho indovinato?

A questo punto però, dobbiamo fare un passo indietro. È necessario scaldarsi e prendere bene la rincorsa prima di spiccare il salto e infilarsi nel tentacolare mercato immobiliare.

Se vuoi vendere velocemente casa, devi partire armato fino ai denti come Rambo ed è fondamentale che tu riesca fin da subito a individuare il prezzo corretto.

Sei pronto?

Partiamo!

Individuare quale sarà il più probabile prezzo di vendita di casa è un’operazione complessa che richiede una preparazione specifica e una conoscenza del “mercato” aggiornata al minuto. Esistono però dei metodi pratici che anche tu puoi utilizzare in autonomia. In questo articolo ne vedremo alcuni.

Non temere, non ti annoierò con una terminologia specialistica e complicata.

Se ti aspettavi di studiare il metodo del confronto di mercato, della capitalizzazione finanziaria o del costo di costruzione (solo per citarne alcuni), puoi anche smettere di leggere. Io mi concentrerò SOLO su alcuni metodi che puoi attuare in prima persona – anche se non sei un esperto di settore.

  • Il metodo più utilizzato – sia dai privati sia dagli agenti immobiliari generalisti – consiste nel prendere a paragone altri immobili che sono stati venduti in passato (simili per tipologia ed equivalenti come zona).

Purtroppo questo metodo – se messo in campo da solo – contiene dei limiti e dei difetti.

Difetto #1

Il mercato NON è stabile. Anzi, è al ribasso.

E’ vero che gli ultimi resoconti dell’agenzia delle entrate indicano una ripresa del numero delle compravendite (fonte agenzia delle entrate) ma è altrettanto vero che i prezzi continuano ad essere in diminuzione (fonte idealista.it).

Prendere come paragone delle case che sono state vendute un anno fa (o anche più) non tiene conto della variazione dei prezzi. Rischieresti di chiedere una cifra che oggi non è più attuale e finiresti per creare da solo la causa principale per cui NON venderai la tua casa nei tempi che speri, ovvero il prezzo troppo elevato.

Difetto #2

Il secondo difetto riguarda la qualità dell’informazione che vuoi confrontare.

Sai veramente a quanto è stato venduto l’immobile che vuoi comparare? O ti basi solo su un annuncio che hai visto un anno fa? Magari il prezzo è stato cambiato due o tre volte prima di trovare l’acquirente. Chi lo ha comprato ha pagato il prezzo pieno?

Conosci esattamente l’immobile che vuoi confrontare? Sei sicuro di conoscere tutte le caratteristiche? Metri quadri calpestabili, qualità e tipologia dei materiali di costruzione, stato d’uso, lavori di ristrutturazione fatti negli anni, esposizione ecc. ecc.

Devi conoscere tutto di un immobile per poterlo paragonare.

Difetto #3

Conosci veramente tutti gli immobili che sono stati venduti? Sei sicuro che non te ne sia sfuggito qualcuno?

Facciamo la prova del 9. Queste sono le compravendite effettuate nel Comune di Foligno nel 2016 (fonte Agenzia delle Entrate).

Compravendite 2016 Foligno: Tot: 466

Monolocali: 13

Piccoli (bilocali): 84

Medio piccoli (trilocali): 63

Medi (quadrilocali): 219

Grandi (multilocali – 5+): 69

Non classificati: 17

 

  • Un altro metodo usato dagli agenti immobiliari generalisti consiste nel comparare (paragonare) l’immobile con gli altri che sono in vendita in quel preciso periodo.

Questo sistema è il meno peggio tra quelli che potresti usare senza essere uno specialista, MA devi essere sicuro al 100% di conoscere tutti gli immobili in vendita come il tuo e di conoscerne ogni dettaglio importante.

Chi non tiene conto delle altre case che sono sul mercato spesso contribuisce a fare vendere la casa di un altro. Tra due case simili in vendita tu quale sceglieresti? Ovviamente a parità di qualità quella che costa meno.

Purtroppo anche questo sistema contiene un difetto che potrebbe essere letale per la tua compravendita. Ho visto commettere questo errore a imprese di costruzione, agenti immobiliari e tantissimi privati… quindi stai molto attento.

Se prendi a paragone case che sono in vendita ad un prezzo sbagliato anche tu sbaglierai. Diventa un circolo vizioso in cui nessuno capisce più nulla.

 

Unire questi due metodi è sicuramente la soluzione migliore che tu possa adottare.

 

Io li uso insieme ad un terzo metodo, il più importante.

Ogni mia valutazione tiene SEMPRE conto delle richieste di acquisto che ci sono in questo momento sul mercato.

Qualsiasi metodo di valutazione è sganciato dalla realtà, se non tiene conto di quanto è disposto a spendere chi vuole comprare quella determinata casa in quel preciso momento. Se per un immobile come il tuo ci sono solo compratori disposti a pagare 100, è inutile chiederne 120. Alla stesso modo, è dannoso chiederne 80.

Solo tenendo conto di quanto è disposto a spendere chi sta cercando casa in questo momento si può realizzare una vendita in tempi veloci, con la certezza di aver realizzato il massimo prezzo di mercato.

Non è un caso se nel mio “metodo di vendita immobiliare” la qualificazione e il continuo aggiornamento delle richieste di acquisto riveste un ruolo importantissimo.

Se ti senti abbastanza pronto e preparato per metterti lì e studiare ogni singolo annuncio in circolazione per fissare il prezzo del tuo immobile… allora sei abile e arruolato. Non hai bisogno di me e puoi chiudere immediatamente questo articolo.

Se invece non hai tempo, voglia e risorse da perdere cercando di fare da solo ciò che un professionista ha impiegato decenni per apprendere, allora la soluzione che cerchi si trova a portata di un clic.

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Dimentica una volta per tutte il dramma di vedere la tua casa tristemente invenduta per mesi. Fatti seguire da chi conosce esattamente le strategie più efficaci per stabilire il prezzo adeguato e vendere la tua casa battendo i tempi del mercato attuale.

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