Ciao, sono Giacomo Brandi.
Ti ricordi come ci eravamo lasciati l’ultima volta?
Nell’ultimo articolo ti avevo raccontato la storia della signora Gabriella e di come le ho permesso di vendere casa velocemente.
Molto più velocemente di quello che si aspettasse e nonostante i tanti, davvero tanti problemi insorti durante la trattativa.
Sì, perché caro lettore, io in quell’articolo ti ho parlato di uno solo degli intoppi una convenzione col comune dura da risolvere, ma in realtà la “pioggia di asteroidi” che ci è caduta addosso in quei mesi è stata fitta, fitta…
Come procedere a “velocità curvatura” (se non sei un appassionato almeno di Star Trek ti starai chiedendo ancora dal primo articolo: “ma che diavolo è questa velocità curvatura???” In sostanza è la velocità che la propulsione, detta a curvatura, delle navi stellari può raggiungere quando vola nello spazio. In pratica è la velocità della luce, o iper velocità), evitando contemporaneamente la pioggia di asteroidi che quotidianamente colpisce la galassia dell’immobiliare, al momento di vendere una casa?
Ci vuole un super eroe…un ottimo pilota di astronavi, un esperto comandante!
Beh, caro lettore, pur non avendo io mai volato nello spazio, a quanto pare la signora Gabriella è stata davvero soddisfatta di come abbiamo risolto i problemi sorti.
Perché con un problema alla volta ci sarebbe andata di lusso.
La realtà è che abbiamo dovuto aver a che fare con:
- Un’ intestazione catastale sbagliata: non era indicata la moglie comproprietaria in virtù del regime coniugale della comunione dei beni (abbiamo incaricato il notaio di fare la correzione);
- Un’ipoteca era ancora iscritta sull’immobile sebbene il relativo mutuo fosse stato estinto da circa 17 anni (ci abbiamo pensato noi sbattendoci come un flipper tra le banche perché nel frattempo la banca originaria era passata di gruppo in gruppo un paio di volte l’attuale non ne sapeva nulla (da Credito Italiano a Credit Agricole);
- Un atto di acquisto (di oltre 20 anni) su cui non era stata riportata la moglie che andava indicata in quanto il regime coniugale era in “Comunione dei Beni”;
Insomma, una situazione davvero intricata ma che siamo riusciti a risolvere.
Ma ricordi come ci siamo lasciati alla fine dell’articolo scorso?
Sembrava tutto risolto, l’atto di compravendita era fissato per il giovedì successivo…
Il giorno prima dell’atto, alle nove in punto, mi squilla il telefono, era la signora Gabriella.
Il suo tono di voce era davvero atterrito.
Il marito, purtroppo malato da tempo, ci aveva “lasciato” poche ore prima.
Ovviamente i figli erano lontanissimi per lavoro (uno addirittura lontano dall’Europa).
A questo punto c’era solo da compilare l’atto di successione.
In alcuni casi (tipo il mutuo) la scelta è ricaduta in personale interno all’agenzia, in altri in collaborazione (la ricerca degli altri atti io, la mia collega e lo studio notarile) o il geometra più efficace e veloce in quel determinato periodo (luglio) e per quel determinato compito (ricerca atti in comune e verifica di conformità urbanistica e catastale) e il notaio per quanto attiene la successione.
Ora, devi sapere che per fare la successione generalmente è richiesto un periodo di tempo abbastanza lungo.
Di solito si va anche sui due mesi.
È un tempo che non potevamo permetterci di aspettare!
Per questo ho ripreso il controllo della situazione e nel giro di pochi giorni, la successione era pronta.
Ma perché ci vuole tutto questo tempo per fare una successione in genere?
Perché ci si rivolge a dei professionisti che fanno le successioni solo marginalmente (commercialisti, avvocati, geometri…).
Per carità, alcuni di questi tecnici sono bravi nel farle ma, la questione è che non sono specializzati.
Mentre il notaio ha un altro punto di vista e ti permette di avere la successione per fare immediatamente dopo l’atto di compravendita.
Quindi ogni problema di forma e di tempistica (che potrebbe essere se ci fossero due professionisti che devono lavorare in tandem) è immediatamente risolto
Tra l’altro qui il notaio ha dovuto fare in modo che la signora potesse fare tutto (successioni varie e compravendita) anche a nome del figlio che doveva rientrare al lavoro lontano dall’Europa.
Ma quando si parla di successioni c’è anche un altro problema. Un fraintendimento abbastanza comune e anche radicato profondamente nelle persone.
Ovvero, tutti pensano che basta registrare la successione all’Agenzia delle Entrate e basta.
In realtà, farlo presso quell’ufficio serve solo per pagare le tasse sulla successione e non vale come accettazione della successione.
L’errore è generato dal fatto che comportarsi come erede per un tot di anni è di fatto uno dei modi di accettazione dell’eredità, questo in generale sulle successioni.
Per quanto riguarda le case va anche trascritta alla conservatoria dei beni immobiliari, come il PRA per le macchine.
E qui casca SEMPRE l’asino: nel 95% dei casi la conservatoria viene ignorata e i clienti mi si ritrovano all’atto di vendita a dover pagare la “registrazione tacita dell’accettazione ereditaria” alla Conservatoria pagando tra i 400 e i 600 euro.
Cifra peraltro che, quando la successione la fa il notaio, in genere, è compresa nella pratica di successione a parte le tasse di registrazione.
Quindi il notaio è più bravo, più efficace, più veloce alla fine anche più economico, se ci mettiamo tutte le voci di spesa.
Alla fine della fiera, il problema è sempre lo stesso: sapersi rivolgere a professionisti specializzati nel risolvere determinati problemi.
Se a volte scelgo personale interno all’agenzia, altre volte scelgo dei professionisti in collaborazione.
Come è stato per la ricerca degli altri atti nel primo articolo, o in questo caso per lo studio notarile, altre volte invece ho bisogno del geometra più efficace e veloce in quel determinato periodo, o per quel determinato compito.
Per quanto riguarda la successione, in questo caso non potevo assolutamente permettermi di aspettare due mesi.
Per farti capire un attimo la situazione in cui mi trovavo: la compratrice quando ha saputo del decesso ha subito pensato che l’atto sarebbe saltato, ma quando le ho detto che ci saremo visti dal notaio dopo 10 giorni è rimasta incredula (e ancora lo è).
Ma tu pensa se la venditrice si fosse imbattuta in un acquirente “cacciatore di opportunità” e fosse stata da sola o (peggio) male accompagnata?
Ma come ti dicevo, nonostante lo sconforto (non solo per il fatto che si fosse complicato il lavoro, ma comunque anche per il dispiacere della perdita), sono “partito”, di nuovo a velocità curvatura, e nel giro di pochi giorni abbiamo fatto la successione e poi l’atto di compravendita quando nella media una successione impiega un paio di mesi come minimo.
Che cosa succede nella maggior parte dei casi?
Non abbiamo bisogno di andare a guardare troppo distante, caro lettore.
Prendiamo ad esempio questa stessa storia.
Perché la signora Gabriella ci ha contattato per l’incarico?
Perché se ricordi, come era scritto anche nella sua testimonianza, aveva già avuto a che fare precedentemente con un’altra agenzia che però non era stata in grado di venirle incontro.
E pensare che le vere grane le abbiamo affrontate (e risolte) noi!
Non voglio nemmeno immaginare cosa sarebbe potuto accadere in una situazione del genere, in cui c’era una successione da fare alla velocità della luce, o una convenzione col comune da risolvere.
- I tempi si allungano a dismisura, perché l’agente continua a procrastinare;
- L’agenzia, per paura di non vendere inizia a far vedere la casa anche ai “curiosi del momento”, gente poco interessata o non qualificata economicamente per acquistare;
- Tu inizi a perdere non solo la pazienza, ma anche la fiducia nell’agenzia;
- In te si fa sempre più largo la sensazione di essere stato quasi truffato dall’agenzia;
Questa è solo una delle tante storie che ti potrei raccontare in anni di attività.
Ma il succo del discorso, alla fine, qual è?
Quello che ci tengo a dirti è questo: hai l’obiettivo di vendere casa tua in tempi che non siano gli 8 mesi che ti indica l’Agenzia delle Entrate?
Vorresti, ad esempio, vendere casa tua entro 4 mesi a partire da adesso, senza pensare nient’altro che firmare l’atto e incassare l’assegno?
Il tuo desiderio è di dare l’incarico a un’agenzia che si occupi di vendere il tuo appartamento senza svenderlo al prezzo più basso ottenibile, per fare in modo di chiudere la vendita prima possibile?
Se vuoi ottenere ciascuna di queste cose devi stare attento a evitare agenti immobiliari improvvisati o addirittura poco onesti.
“In che modo”, stai pensando?
Ad esempio, chiedi sempre se ti viene offerta qualche garanzia!
Io, ai clienti che mi danno l’incarico, garantisco sempre che se la vendita non avviene
entro 120 giorni gli sconto 1.000 € dalle provvigioni.
Vuoi le prove che non sono matto? Eccole:
“….. mi ha valutato l’immobile facendomi un’analisi specifica realistica, lo ha pubblicato in una maniera eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita.
Il risultato è stato che ha venduto la casa in meno di un mese.
Luciana Sciamanna”
” …… ci ha indicato la strada da seguire e le azioni da intraprendere per risolvere i problemi burocratici. Problemi che sembravano irrisolvibili per il precedente proprietario.
Dopo che ci ha aiutato a risolvere questi problemi ci ha venduto casa al terzo appuntamento.
Come ha fatto non l’ho ancora capito, visto che si parla tanto della crisi delle case.
Trovi tante altre prove sulla pagina – Testimonianze –
Bene, siamo finalmente giunti alla conclusione di questa storia.
Se leggendo i fatti della signora Gabriella ti sei in qualche modo rivisto, o hai rivissuto una brutta esperienza che hai avuto con le agenzie immobiliari, puoi scrivermi nei commenti e raccontarmi cosa ti è successo.
Ti risponderò dicendoti come invece io avrei gestito la cosa e come avrei cercato di risolvere il problema.
Ci vediamo nei commenti qui sotto, intanto grazie dell’attenzione e a presto!
Giacomo Brandi
