Ecco come il tuo agente immobiliare dovrebbe lavorare per procedere a “velocità curvatura” ed evitare la pioggia di asteroidi degli intoppi precedenti alla vendita (ad esempio quelle “oscure” Convenzioni coi Comuni di cui spesso neanche l’agente è a conoscenza).
“Ringrazio tutti i componenti dell’agenzia per aver risolto con sollecitudine, gentilezza e professionalità, i problemi relativi alla vendita del mio appartamento a Foligno. Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno. Giacomo ha valutato l’immobile facendo un’analisi realistica, lo ha pubblicato in modo eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita. La casa è stata venduta e sono stati risolti i problemi burocratici che ho avuto dall’inizio alla fine, grazie a Giacomo”
Questa è, come avrai già capito, una testimonianza di una signora di Perugia alla quale, oltre a venderle l’appartamento a Foligno, ho risolto davvero un bel po’ di noie.
A te potrà sembrare una testimonianza come un’altra. Ma le parole della signora Gabriella sono il riassunto di una vera e propria epopea.
Ma perché oggi voglio raccontarti la storia di come l’ho aiutata a vendere casa? (nulla di inventato, sia chiaro… va bene, il titolo è un po’ fantascientifico, ma a parte quello è tutto vero).
Il fatto è questo, non mi stancherò mai di dirlo: quando il mare ti sembra piatto come una tavola, è lì che nasconde una tempesta dietro l’angolo.
Lo so, stai pensando che sono un negativo e un malfidato. Ma ti assicuro che non è così.
Ti racconto questa storia perché se tu che leggi devi vendere casa, è importante che tu capisca l’importanza di controllare anche i minimi particolari PRIMA DELL’ATTO DI VENDITA, anche se sei sicuro che è tutto a posto.
In questo caso, uno dei problemi più grandi è stato ad esempio una Convenzione con il Comune che ci ha messo i bastoni tra le ruote.
Se sei in procinto di vendere casa questi vincoli possono essere per te davvero belle gatte da pelare.
Soprattutto se stai cercando di vendere da solo, ma in alcuni casi ANCHE se sei aiutato da un agente immobiliare.
Eh sì, perché:
- I vincoli di cui ti parlo oggi sono frutto di alcune convenzioni stipulate con il Comune stesso;
- Queste convenzioni (o in altri casi Leggi Regionali) sono dei veri e propri LIMITI alle tue possibilità di vendere;
- Le stesse convenzioni di cui sopra, troppo spesso sono SCONOSCIUTE! A te (ma diciamo che è comprensibile), ma anche all’agente immobiliare che ti sta seguendo;
E 9 volte su 10 di fronte a questi vincoli succede che:
- l’agente immobiliare si trova spiazzato e impreparato su ciò che bisogna fare;
- tu ti ritrovi a cascare dalla nuvole di fronte al notaio che ti dice, a preliminare già fatto, che NON PUOI vendere l’immobile (o che non puoi venderlo a quel prezzo);
- a questo punto è un vero e proprio disastro, perché salta la vendita e se disgraziatamente ti trovi nella situazione in cui stai comprando casa nuova pensando di aver venduto la tua vecchia, e poi salta fuori che la vendita è nulla, potresti rimetterci parecchi soldi.
Quelli della caparra per la nuova casa e quelli da restituire al vecchio acquirente.
Ma andiamo con calma e in ordine.
So che tu continui a pensare che io sia uno scellerato uccellaccio del malaugurio ☺
Il fatto che in quanto professionista e soprattutto in quanto agente specializzato esclusivamente nella vendita di abitazioni, mi sento in dovere di alzare la guardia quando si parla di tutti quegli intoppi che possono venire fuori anche dopo il contratto preliminare.
Perché sono situazioni davvero complesse da sbrigare, perché senza dubbio rallenteranno di molto la vendita e vai incontro al rischio serio di far saltare tutto.
Ma ecco la storia di oggi.
Ricorda che ti racconto questo perché voglio dimostrarti che non sto facendo le cose più gravi di quelle che sono, e perché è bene che tu capisca che i problemi possono esserci anche quando meno te lo aspetti.
La signora Gabriella, moglie del proprietario della casa in questione (un signore anziano e purtroppo gravemente malato) mi sceglie in sostituzione di un’altra agenzia che a quanto pare non aveva dato loro ciò di cui avevano bisogno.
Noi partiamo subito, a velocità curvatura (quella delle navi spaziali di Star Trek, per intenderci ☺). Dobbiamo recuperare terreno!
Facciamo una promozione ultra dettagliata:
- Foto con la reflex, cavalletto, spot e tutto il resto dell’attrezzatura professionale per fate eccellenti foto d’interni;
- Foto con la macchina virtuale per riprese a 360 gradi (che adesso vanno per la maggiore sui principali portali immobiliari);
- Video sull’immobile con la macchina stabilizzata;
- Promozione sui principali portali (tipo immobiliare.it);
- Annunci a pagamento su Facebook;
- Riviste mensili e volantini specifici (oltre 10.000 al mese);
- Promozione diretta alle richieste nella nostra banca dati;
- Pubblicità sulle vetrine dell’agenzia;
Sono talmente tante cose che per leggere il resoconto mensile (report) che le spediamo a casa ci impiega ogni volta una mezz’ora buona.
(giusto per la cronaca, questi report sono cose che solo la mia agenzia è in grado di fornire al cliente. Non è spavalderia. È semplicemente così e basta).
Ok, che si fa adesso per portare la gente a vedere la casa della signora Gabriella?
A questo punto il mio sistema di lavoro prevede che vengano fatti tutti i controlli necessari e si completi il fascicolo della documentazione.
Così inizio, alla velocità della luce, a:
- fare la visura catastale;
- acquisire e verificare la planimetria catastale;
- fare la visura ipotecaria che mi indica chiaramente che la piena proprietà è del marito della signora;
- andare in comune per prendere il permesso di costruire, il relativo progetto approvato e l’abitabilità;
il tutto aspettando che la signora mi portasse l’atto di compravendita (lo avrei preso direttamente dal notaio che lo aveva fatto, ma questo aveva chiuso da qualche anno – alla peggio, se tardava, lo avrei preso direttamente all’archivio notarile).
Mentre aspettavo di avere in mano l’ultimo documento che mi mancava (non è passato nemmeno un mese), ecco che arrivano due acquirenti.
Eccezionale davvero! Non una ma ben due proposte al prezzo che la signora voleva: una in contanti e una con il mutuo.
Che dire…meglio di così non poteva andare!
Unico problema? Non avevo finito di fare tutti i controlli. Ma non me ne preoccupo e raccolgo comunque le proposte.
Non perché volessi fare lo sleale, ma garantivo che avrei finito di fare i controlli prima di rendere il contratto preliminare efficace, alla peggio avrei o restituito le proposte agli acquirenti senza renderle efficaci (non facendole accettare dal venditore) o, se l’acquirente fosse stato d’accordo, avrei ADEGUATO gli accordi contenuti nella proposta di acquisto.
Cosa che dovrebbero fare tutti, nel momento in cui si raccolgono proposte senza che sia terminata la fase dei controlli nel modo più puntuale possibile.
E infatti, come volevasi dimostrare, quello che ho fatto mi ha dato ragione.
Perché a questo punto, sei stato attento fin dall’inizio dell’articolo sai già che questo è il momento in cui sta per succedere qualcosa.
Qualcosa di molto poco piacevole, anche.
Cos’è successo?
In pratica, la signora non aveva letto l’atto di compravendita.
Può succedere, ci sono molte persone che hanno difficoltà ad approcciarsi a questo tipo di documenti, o che per mille motivi, si fidano di ciò che è stato fatto dal marito o dai figli.
Io, dalla mia parte, mi ero fidato delle visure ipotecarie e catastali che avevo fatto, ma insomma cosa viene fuori davanti al notaio?
Viene richiamata la famosa, temibile, convenzione con il Comune di Foligno infatti.
Mi casca il mondo addosso: com’era possibile che la precedente agenzia, che ci aveva lavorato per più di un anno e mezzo, ignorasse l’esistenza della convenzione?
Ok, voglio mostrarti velocemente e in modo semplice cosa sono queste Convenzioni col comune.
Le convenzioni sono in pratica degli accordi che regolamentano particolari rapporti tra le parti.
Possono essere tra privati e privato o tra privati e ente pubblico (Comune, Provincia, Regione ecc. ecc.).
La convenzione a cui faccio riferimento è quella con il Comune (che poi spesso richiama un’altra convenzione con la Regione), e sono sostanzialmente di tre tipi.
Una di queste è molto rara, ora te ne mostrerò solo due:
- Il comune, in cambio di uno sconto sugli oneri di costruzione impone ai proprietari di non vendere per un lungo periodo (in genere 20/25 anni) e allo scadere possono vendere SOLO a soggetti che rientrano in determinati parametri (di reddito, età…) e SOLO ad un prezzo calcolato dal Comune.
Pena? Sanzioni altissime per il venditore, talvolta addirittura la NULLITÀ dell’atto.
- la convenzione prevede che i proprietari del terreno realizzino delle opere vicino allo stabile come ad esempio parcheggi, strade, impianti di illuminazione, piccole aree verdi adibite a spazi pubblici ecc. ecc.
Insomma, in queste convenzioni con i Comuni ci può stare scritto di tutto, da un semplice accordo in cui ci si impegna a rispettare dei confini fino all’obbligo di dover vendere ad un prezzo imposto, solo a determinate persone e previa autorizzazione del Comune.
Ma il problema vero quando è?
È quando l’agente immobiliare stesso, colui che dovrebbe essere il professionista, NON verifica la presenza di queste convenzioni, mettendoti in guai seri.
Questo perché praticamente 9 volte su 10, gli agenti immobiliari controllano i documenti solo DOPO aver CHIUSO la vendita.
È proprio frutto di una mentalità sbagliata di chi fa questo mestiere. Mentre magari il privato è all’oscuro di tutto, l’agente immobiliare pensa…
“Non ho tempo da perdere! I controlli li faccio solo se vendo!”
Ma torniamo alla nostra povera signora G., a cui disperata, casca il mondo addosso.
E io, che pur avevo svolto il mio lavoro in modo corretto e quindi in linea teorica non avrei avuto responsabilità, non la avrei mai lasciata sola in un momento come questo. Non è questo il mio metodo di lavoro.
Casca il mondo? Certo, ma io non mi scanso: si va subito alla ricerca di una soluzione.
Bene: qual è la cosa migliore da fare in questi casi?
Avvalersi del miglior professionista specializzato nel risolvere un determinato problema.
Senza indugi, direttamente dal migliore per comprovata esperienza (e ovviamente il più caro).
Ad esempio, se tu avessi bisogno di vendere la tua abitazione, io ti consiglierei di rivolgerti a un agente specializzato esclusivamente nella vendita e di sole case. Uno come me, ad esempio! ☺
In questo caso, io avevo bisogno dell’aiuto di un professionista specializzato esterno all’agenzia.
In alcuni casi la scelta è ricaduta in personale interno all’agenzia, in altri invece, serve il geometra più efficace e veloce in quel determinato periodo e per quel determinato compito (in questo caso, ricerca di atti in comune e verifica di conformità urbanistica e catastale).
In questo momento la cosa più importante era risolvere velocemente i problemi. Ci serviva la famosa “velocità curvatura”.
Parte il geometra subito che fa le ricerche in comune e trova, poco dopo, la fantomatica convenzione.
Io e la segretaria del notaio cerchiamo altri atti di compravendita fatti sulla stessa palazzina così da poter leggere la convenzione richiamata e di nuovo allegata in quegli atti (ancora non sapevamo che il geometra l’avrebbe trovata nel giro di poche ore).
Troviamo ciò di cui abbiamo bisogno.
E finalmente sembra essere tutto a posto.
La convenzione non è la peggiore, prevede solo dei parcheggi da fare accanto al condominio (tra l’altro fatti da tanti anni).
Completiamo il preliminare nel tempo previsto e finalmente fissiamo l’atto di compravendita per il giovedì successivo.
Ma qui ritorniamo all’inizio dell’articolo!
Ricordi cosa dicevo?
Tanti sono i problemi IMPROVVISI che risolviamo prima dell’atto, prima o poi un fulmine farà esplodere la scrivania mentre il notaio legge l’atto.
E a forza di sbeffeggiare il destino non poteva che accadere ciò che è successo…
Ma per oggi preferisco fermarmi qui!
Lo so, tu aspettavi di leggere come era andata a finire la vicenda. Il fatto è che non voglio tirarla troppo lunga con questo articolo.
Altra cosa, nella seconda parte di questa storia che sarà protagonista del prossimo articolo di blog, voglio parlarti di un altro problema che affligge molti dei compratori (e dei venditori) al momento di vendere l’immobile: l’atto di successione.
Vuoi sapere come procede la storia? Il seguito arriva nel prossimo articolo.
A presto e buona fortuna.
Giacomo Brandi
