Vendere casa velocemente e al miglior prezzo. Come evitare l’errore numero UNO.

Sbagliare il prezzo di vendita è il principale errore che impedisce a 7 case su 10 di essere vendute.

Sei sicuro di conoscere realmente il massimo prezzo che puoi incassare dalla vendita di casa tua?

Individuare quale sarà il prezzo di vendita di casa è un’operazione complessa, esistono però dei metodi pratici che anche tu puoi utilizzare in autonomia e oggi te ne illustrerò alcuni.

Di’ la verità! Posso affermare con un certo grado di sicurezza che una domanda ben precisa stia campeggiando al centro della tua mente fin dal momento in cui hai deciso di vendere.

Quale sarà il vero prezzo di vendita di casa mia?

Magari ti sei già rivolto ad alcuni agenti immobiliari, a tecnici (geometri, ingegneri o architetti) oppure a imprese edili – e hai ricevuto valutazioni diverse tra di loro anche di importi superiori al 30%.

E magari ti hanno anche convinto che valutare un immobile sia un gioco da ragazzi. D’altronde, ogni figura a cui ti sei rivolto ti ha fornito la sua valutazione all’istante. Uno sguardo veloce a casa, due secondi per [far finta di] rifletterci ed ecco pronta la valutazione.
Mi scommetto la camicia che qualcuno è anche arrivato a valutarti casa per telefono, senza averla mai vista.

Ho indovinato?

A questo punto però, dobbiamo fare un passo indietro. È necessario scaldarsi e prendere bene la rincorsa prima di spiccare il salto e infilarsi nel tentacolare mercato immobiliare.

Se vuoi vendere velocemente casa, devi partire armato fino ai denti come Rambo ed è fondamentale che tu riesca fin da subito a individuare il prezzo corretto.

Sei pronto?

Partiamo!

Individuare quale sarà il più probabile prezzo di vendita di casa è un’operazione complessa che richiede una preparazione specifica e una conoscenza del “mercato” aggiornata al minuto.

Fortunatamente esistono dei metodi pratici che anche tu puoi utilizzare in autonomia. In questo articolo ne vedremo alcuni.

Non temere, non ti annoierò con una terminologia specialistica e complicata.

Se ti aspettavi di studiare il metodo del confronto di mercato, della capitalizzazione finanziaria o del costo di costruzione (solo per citarne alcuni), puoi anche smettere di leggere. Io mi concentrerò SOLO su alcuni metodi che puoi attuare in prima persona – anche se non sei un esperto di settore.

Il metodo più utilizzato, sia dai privati sia dagli agenti immobiliari generalisti, consiste nel prendere a paragone altri immobili che sono stati venduti in passato (simili per tipologia ed equivalenti come zona).

Purtroppo questo metodo, se usato da solo, contiene dei limiti e dei difetti.

Difetto #1

Il mercato NON è stabile. Anzi, è al ribasso.

Negli ultimi dieci anni ci sono stati dei momenti in cui il numero delle compravendite è aumentato. Il numero, non il prezzo al metro quadro, Quello è in continua discesa.

Prendere come paragone delle case che sono state vendute un anno fa (o anche più) non tiene conto della variazione dei prezzi. Rischieresti di chiedere una cifra che oggi non è più attuale e finiresti per creare da solo la causa principale per cui NON venderai la tua casa nei tempi che speri, ovvero il prezzo troppo elevato.

Difetto #2

Il secondo difetto riguarda la qualità dell’informazione che vuoi confrontare.

Sai veramente a quanto è stato venduto l’immobile che vuoi comparare? O ti basi solo su un annuncio che hai visto un anno fa?

Magari il prezzo è stato cambiato due o tre volte prima di trovare l’acquirente. Chi lo ha comprato ha pagato il prezzo pieno?

Conosci esattamente l’immobile che vuoi confrontare? Sei sicuro di conoscere tutte le caratteristiche?

Metri quadri calpestabili, qualità e tipologia dei materiali di costruzione, stato d’uso, lavori di ristrutturazione fatti negli anni, esposizione ecc. ecc.

Devi conoscere tutto di un immobile per poterlo paragonare.

Difetto #3

Conosci veramente tutti gli immobili che sono stati venduti? Sei sicuro che non te ne sia sfuggito qualcuno?

Facciamo la prova del 9. Queste sono le compravendite effettuate nel Comune di Foligno aggiornate al 2019 (fonte Agenzia delle Entrate).

Compravendite 2019 Foligno: Tot: 478

Fino a 50 mq: 14

Da 50 a 85 mq: 100

Da 85 a 115 mq: 149

Da 115 a 145 mq: 108

Oltre 145 mq: 107

Scommetto che te ne sono sfuggite tante.

Un altro metodo usato dagli agenti immobiliari generalisti consiste nel paragonare l’immobile con gli altri che sono in vendita in quel preciso periodo.

Questo sistema è il meno peggio tra quelli che potresti usare senza essere uno specialista, MA devi essere sicuro al 100% di conoscere tutti gli immobili in vendita come il tuo e di conoscerne ogni dettaglio importante.

Chi non tiene conto delle altre case che sono sul mercato spesso contribuisce a fare vendere la casa di un altro.

Tra due case simili in vendita tu quale sceglieresti? Ovviamente a parità di qualità quella che costa meno.

Purtroppo anche questo sistema contiene un difetto che potrebbe essere letale per la tua compravendita. Ho visto commettere questo errore a imprese di costruzione, agenti immobiliari e tantissimi privati… quindi stai molto attento.

Se prendi a paragone case che sono in vendita ad un prezzo sbagliato anche tu sbaglierai. Diventa un circolo vizioso in cui nessuno capisce più nulla.

Unire questi due metodi è sicuramente la soluzione migliore che tu possa adottare.

Io li uso insieme ad un terzo metodo, il più importante.

Ogni mia valutazione tiene SEMPRE conto delle richieste di acquisto che ci sono in questo momento sul mercato.

Qualsiasi metodo di valutazione è sganciato dalla realtà, se non tiene conto di quanto è disposto a spendere chi vuole comprare quella determinata casa in quel preciso momento. Se per un immobile come il tuo ci sono solo compratori disposti a pagare 100, è inutile chiederne 120. Alla stesso modo, è dannoso chiederne 80.

Solo tenendo conto di quanto è disposto a spendere chi sta cercando casa in questo momento si può realizzare una vendita in tempi veloci, con la certezza di aver realizzato il massimo prezzo di mercato.

Non è un caso se nel mio Sistema di Vendita Garantita Casa120 la verifica e il continuo aggiornamento delle richieste di chi vuole comprare casa adesso riveste un ruolo cruciale.

Sono stata molto soddisfatta del lavoro fatto dall’agenzia, hanno superato di gran lunga le mie aspettative.

Mi sono rivolta a loro dopo che diversi amici me ne hanno parlato bene.

Venivo da un’altra agenzia che non mi aveva dato l’aiuto di cui avevo bisogno.

Giacomo mi ha valutato l’immobile facendomi un’analisi specifica realistica, lo ha pubblicato in una maniera eccellente e mi ha costantemente informata sull’andamento della vendita.

Il risultato è stato che ha venduto la casa in meno di un mese.

Mi ha assistito fino alla fine risolvendomi i tanti problemi burocratici che ho avuto dall’inizio alla fine, ha pensato a tutto Giacomo.

Luciana Sciamanna

Se ti senti abbastanza pronto e preparato per metterti lì e studiare ogni singolo annuncio in circolazione per fissare il prezzo del tuo immobile allora sei abile e arruolato.

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    A presto e buona vendita.


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    P.S.:

    secondo i maggiori esperti di marketing statunitensi la migliore vendita di una casa si ha appena viene messa sul mercato, nei primi 20/40 giorni (quando questa rappresenta una “novità” agli occhi dell’acquirente che sta cercando casa da tempo “finalmente, questa è la volta buona”).

    Non sprecare quest’opportunità con sistemi non garantiti, non verificati da nessuna testimonianze e che ti legano per anni. 

    Avrai una sola volta l’opportunità di far sentire al compratore di casa tua di essere il primo – i primi 20/40 giorni sono i migliori per ricavare il 100% della vendita.

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    Ieri sera ho trovato questo volantino nella cassetta delle lettere,

    causalmente qualche ora prima stavo ripensando a come la persona sulla foto abbia rispettato ogni promessa ed ogni aspettativa fatta quando lo contattai per vendere casa di mia nonna,

    da allora lo consiglio a chiunque debba vendere o affittare una casa,

    scrivo questo post per lodare l’onestà e la competenza di un professionista che assolutamente non conoscevo e che ringrazierò sempre!!!

    Andrea Angeli

    Premetto che prima del sig. Giacomo abbiamo dato la vendita della casa ad altre due agenzie purtroppo senza risultati.

    Poi, un po delusi e sconfortati da come anche si prospettava il mercato immobiliare, con poche aspettative ci trovammo (quasi per caso) ad entrare nella sua agenzia.

    Che dire…. abbiamo trovato una persona competente, molto disponibile e cordiale. Qualcuno che nel proprio lavoro mette dedizione ed impegno.

    Grazie alla sua professionalità siamo riusciti a vendere ad un prezzo maggiore di quanto tutti gli altri ci avevano prospettato.

    Per questo non possiamo che ritenerci soddisfatti e ringraziarlo di vero cuore.

    Emanuela Manini

    Daniele Lazzari

    Anno 2020, anno nefasto, ma non per tutti.


    Immobile in una piazza particolare, Bevagna, pubblicizzato e seguito egregiamente da Giacomo Brandi.
    Pubblicizzato talmente bene che vedendo l’annuncio, anzi, gli annunci fatti, con mia moglie diciamo:
    “To!! che bella casa! la vogliamo ricomprare?”

    Seguiti dalla A alla Z.

    Il tutto si è concluso questa mattina con la consegna della caparra e la data indicativa del rogito.
    Grazie Giacomo! Buon 2021!!

    Daniele Lazzari

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